Покупката на парцел е една от първите и най-важни стъпки към изграждането на собствен дом. Красивата гледка, добрата локация и подходящата площ обаче не са достатъчни, за да определим дали един имот е подходящ за строителство.
Два парцела с еднаква площ могат да имат напълно различни възможности за застрояване. Формата на имота, устройствената зона, достъпът до улица, допустимата височина, наличието на ток и вода или особеностите на терена могат значително да повлияят както на бъдещия проект, така и на стойността на инвестицията.
Затова преди подписването на предварителен договор или покупката на имота е добре да бъде направена предварителна проверка на възможностите за застрояване.
1. Проверете статута и предназначението на имота
Първият въпрос е дали имотът изобщо е подходящ за строителството, което планирате.
Важно е да се установи:
- намира ли се имотът в урбанизирана територия;
- има ли действащ подробен устройствен план (ПУП);
- урегулиран ли е имотът;
- какво е неговото отреждане;
- позволява ли то изграждането на жилищна сграда.
Кадастралната карта е полезна за установяване на границите, идентификатора и нанесените обекти в имота, но само кадастралната скица не е достатъчна, за да определим какво може да бъде построено.
При земеделска земя ситуацията е различна и може да бъдат необходими допълнителни устройствени и административни процедури.
2. Проверете какво реално може да бъде построено
Фактът, че един имот е предназначен за жилищно строителство, не означава, че в него може да бъде построена къща с произволна площ и височина.
За имота трябва да се установят устройствените показатели и начинът на застрояване:
Плътност на застрояване
Показва каква част от площта на имота може да бъде застроена.
Кинт – коефициент на интензивност на застрояване
Определя допустимата интензивност на застрояването спрямо площта на имота.
Максимална височина / кота корниз
Ограничава височината на бъдещата сграда.
Минимално озеленяване
Определя частта от имота, която трябва да бъде запазена като озеленена площ.
Начин на застрояване
Свободно, свързано или друго предвидено застрояване също влияе върху позицията и формата на сградата.
Площта на парцела сама по себе си не показва колко голяма къща може да бъде построена в него.
3. Обърнете внимание на формата и размерите на парцела
Не само квадратурата е важна.
Тесен и издължен парцел, парцел с неправилна форма или имот с ограничено лице към улицата може да създаде повече ограничения от по-малък, но добре пропорциониран имот.
При проектирането трябва да бъдат спазени необходимите отстояния от границите, съседните сгради и улицата.
Затова още преди покупката е полезно архитектът да направи ориентировъчно петно на застрояване.
4. Има ли осигурен достъп до улица?
Физически съществуващ път и осигурен по устройствен план достъп не винаги са едно и също.
Трябва да се провери:
- има ли имотът лице към улица;
- приложена ли е уличната регулация;
- какъв е статутът на пътя;
- възможен ли е нормален автомобилен достъп;
- има ли предвидени бъдещи промени на улицата.
Един прекрасен парцел може да се окаже проблемна инвестиция, ако достъпът до него не е нормативно или технически решен.
5. Проверете възможностите за ток, вода и канализация
Преди покупката е добре да се проучи каква техническа инфраструктура съществува в района.
Наличието на електрически стълб или водопровод наблизо не означава автоматично, че конкретният имот може лесно да бъде присъединен.
Добре е да се установи:
- има ли електроснабдителна мрежа;
- има ли възможност за водоснабдяване;
- има ли канализация;
- как ще се отвеждат отпадъчните води при липса на канализация;
- къде са възможните точки за присъединяване.
6. Проверете терена
Равният и силно наклоненият парцел могат да изискват съвсем различен подход.
При голяма денивелация може да се наложат:
- подпорни стени;
- по-сложни фундаменти;
- различни нива на сградата;
- допълнителни земни работи;
- специално решение за автомобилния достъп;
- по-внимателно отвеждане на повърхностните води.
Наклоненият терен не е непременно недостатък, но особеностите му трябва да бъдат отчетени преди покупката.
7. Проверете собствеността и тежестите върху имота
Архитектурната проверка не заменя правната проверка.
Преди покупката трябва да бъдат проверени собствеността и евентуалните вписани права или тежести върху имота.
Тази проверка е добре да бъде извършена от нотариус или адвокат преди финализиране на сделката.
8. Проверете дали няма специални режими или ограничения
В определени територии могат да действат допълнителни режими, свързани със:
- защитени територии и зони;
- културно наследство;
- сервитути;
- инфраструктурни обекти;
- други специфични ограничения.
Това не означава автоматично, че строителството е невъзможно, но може да наложи допълнителни процедури.
9. Погледнете и съседните имоти
За бъдещата къща имат значение и:
- съществуващите съседни сгради;
- бъдещото застрояване;
- изложението;
- гледките;
- засенчването;
- шумът и автомобилният трафик;
- връзката с улицата и двора.
Парцелът трябва да се разглежда не само като кадастрален имот, а като място, в което бъдещата сграда трябва да функционира добре десетилетия напред.
Планирате покупка на парцел?
Ако сте избрали имот и искате да разберете какво може да бъде построено в него, можете да ни изпратите кадастралния идентификатор или скица на имота.
Архитектурно ателие Гарант-21 може да направи предварителен преглед на възможностите за застрояване преди покупката и проектирането на бъдещия ви дом.